“今年的市场形势很难判断”，这是曲江一家楼盘负责人对市场前景一句模棱两可地回答。实际上他并非有意玩所谓的外交辞令，而是相当多的业界人士均有这种感觉。
　　去年下半年的火爆场面还另不少开发商处于亢奋状态，当春节后真正沉下来要安排今年的销售计划时，很多人发现，形势有点微妙。严寒让今年的楼市冬眠延长了，春节后买方的观望情绪至今未见消减，难免让此前一直捂盘的开发商有点心虚。大家都很清楚，虽然沿海地区的降价潮还没有波及西安，但整个楼市要再延续07楼市的疯狂几乎是不可能的。

　　随着众多外埠品牌全面集结西安，加上众多新盘、大盘将在下半年放量推出，整个市场一场恶战在所难免，西安楼市年度决战正在酝酿中……

　　青黄不接下的风雨欲来

　　记者上周在西安市房管局采访时发现，负责发放预售证的市场处显得很冷清，与去年下半年人头攒动的情形相比形成强烈反差。据有关负责人介绍，截至目前，全市共发放2008年新商品房预售许可证15个，比去年同期有所减少。记者注意到，在新批准的15个预售项目，大部分是5万平米以下的小项目。

　　这些迹象显示，今年上半年，西安楼市的新盘供应量和去年同比有所减少，似乎有点“青黄不接”。但实际上，整个市场在售楼盘面积并没大幅减少，主要原因是去年开发商捂盘多集中在上半年推。去年很多楼盘宣称“无房可卖”只是托词，因此从某种意义上说，消费者在吃去年的“残羹剩饭”。当然，从很多开发商的心态看，他们在推盘手法和节奏上也处于左右为难的境地，对于压房太多的开发商来说有点心里不踏实。

　　值得一提的是，基于07楼市的市场火爆，新拿地的和正在加紧办理各项手续的开发商和楼盘应该很多，据推测，这些楼盘的上市时间都将集中在今年下半年以后。记者采访的许多楼盘正式开盘时间都在五六月份之后，根据以往经验，多数项目回选择在八月以后开盘。可以预测，在下半年市场的集中放量再所难免。从市场竞争的角度来看，肯定不是一件好事。

　　品牌争霸硝烟弥漫

　　“全国房产巨头该来的都来了”，意味着外埠品牌已经全面集结西安。

　　经过几年的排兵布阵，外部房产巨头在西安已经占据了绝对领军地位，目前已经有项目销售的外埠巨头包括中海、富力、绿地、融侨、和黄、金地、万达、大华、中新、奥园等40多家公司。去年以来，外地品牌不断杀入西安，广东雅居乐、上海复地、上海裕都、北京华远……

　　更令大家感到形式严峻的是，刚刚在东部沿海城市祭起价格屠刀的万科已经杀入西安，此外，今年恒大地产、香港恒基、重庆龙湖等全国大鳄也呈大兵压境之势。

　　在众多新来的全国大鳄中，最受业界关注的是王石领军的深圳万科。万科在南二环的办公地点一般人很少知道，其项目信息更是处于保密状态。

　　记者了解，王石此次布阵西安，并没有选择万科所擅长的中档住宅，而是直指高端楼市。其在西安圈定的三个项目分别在曲江、高新区和南二环，均是西安高档楼盘聚集的区域。有业界人士猜测万科是想首先在西安树立品牌形象，其实这是王石对政策方向的准确把握厚的选择。
　　2007年，西安开发商销售收入最高据说是16亿元，其中单个楼盘销售冠军约10个亿左右，也有传言出现销售20个亿的企业。记者在采访中，有的开发商已经将今年的任务定在20亿甚至更高的目标。象金地、融侨、绿地、恒大、龙湖、鸿基、紫薇、天地源等公司同时会有两到三个项目同时销售，因此，从市场占有量的角度，将会出现群雄并起的局面。

　　其实，谁拿到销售冠军将并不重要。对于品牌开发商来说，其目标不限于此。比如中海地产大手笔的城市运营，是一般开发商所难以企及的境界。业内人士预测，一方面产品品质将是大家竞争的重点。另一方面品牌塑造将是众多开发商共同攻占的堡垒，品牌和品质之战将是今年市场竞争的一个主旋律。此外，彰显品牌实力的圈地大战也将打响，中小公司在巨头围剿下将会被迫突围，也许城中村和二三线城市会成为她们的转移阵地。

　　实际上，业内比较敏感的话题是价格战能否在西安打响。“万科开发什么项目并不重要，只要在西安不率先降价就万事大吉”，某外埠品牌营销负责人说。

　　高端市场下半年决一雌雄

　　据记者观察，目前西安包括外埠品牌在内的众多大的开发商70%开发项目都是4000元以上的中高端住宅，其中5000元以上的高档商品房又占据较大比例。

　　据记者了解，目前市场比较有代表性的高端楼盘有曲江中海国际社区二期、金地芙蓉世家、融侨曲江官邸、重庆龙湖曲江项目、西安新鸿业曲江项目、上海大华曲江项目、西安富力城二期。城南和高新区紫薇尚层、绿地世纪城、豪盛高新区项目、高科房产城市风景8号官邸、融侨中央首座；华岭兰乔圣菲、。城北绿地新里、魏玛公馆华荣风景御园、紫薇风尚城和紫薇希望城、经发地产白桦林居、北京华远大明宫项目、城东恒基集团占地2000多亩的香格里拉国际人文社区、3000多亩的中新浐灞半岛二期、恒大地产恒大绿洲和恒大名地共占地1000余亩、鑫龙地产鑫龙国际公寓。此外，二环内名苑置业荣城、假日国际公寓、公园天下二期、九锦台等。

　　上述楼盘大部分将集中在今年下半年推向市场，围绕高端市场的竞争将是一场激战。

　　采访中很多开发商认为，西安市场总的形势是乐观的。而记者观察，这种乐观一方面基于对市场的预期，另一方面还是建立在去年那样的市场需求基础上。对于房地产行而言，这两种因素存在很大的变数。特别是政策影响和购房者持币观望将其道决定作用。

　　刚刚结束的全国两会，国务院已经计划将建设部调整为城乡建设部，此举意在住房保障制度和政策的执行和实施。这一政策让房地产市场一直比较混乱的产品以及竞争格局逐渐明晰起来，未来几年市场上经济适用房、廉租房以及限价房将覆盖并满足中低收入消费群体。商品房的市场空间将会变得越来越小，明确说就是中高端住宅。

　　也许对于许多外埠品牌，高端住宅正是其长袖善舞的地方。但是，高端住宅有没有那么多的消费支撑？中小开发商的还有没有生存空间？谁将会在战场中“光荣而去”？这些问题目前都还是未知数。

老城区不让建房也就只有在城南了